AKTEBESORGINGSINLIGTING

DIE VERKOOPSOOREENKOMS

Die eiendomsagent behoort u met die voltooiing van die verkoopsooreenkoms by te staan. Gewoonlik maak die koper ‘n aanbod om die eiendom te koop in ‘n dokument wat as ‘n aanbod om te koop bekend staan. Die aanbod is gewoonlik slegs tot op ‘n gespesifiseerde datum oop vir aanvaarding. Indien die verkoper die aanbod teen genoemde datum aanvaar, word die aanbod om te koop ‘n bindende kontrak tussen die verkoper en die koper. Indien die verkoper die aanbod onderteken, maar dit verander deur klousules by te voeg of te skrap, kan dit ‘n verwerping van die aanbod beteken. Die aanbod word dan ‘n teenaanbod wat deur die koper aanvaar moet word.

VOLTOOIING VAN ‘N VERKOOPSOOREENKOMS

Die noodsaaklike bedinge van die verkoopsooreenkoms is:

• die koper en die verkoper
• die koopprys
• die eiendom
• ‘n skriftelike ooreenkoms wat deur die partye of hulle verteenwoordigers onderteken is

Die volgende is riglyne om die verkoopsooreenkoms te voltooi (nie-nakoming kan tot onnodige dispute tussen partye lei) :

• Skryf duidelik en netjies in duursame swart ink
• Haal alle klousules deur wat nie deel van die ooreenkoms vorm nie
• Trek strepe deur alle oop ruimtes
• Maak seker al die partye parafeer onder aan elke bladsy en langs elke deurhaling
• Maak seker dat die ooreenkoms deur getuies onderteken word. Getuies moet onder aan elke bladsy en langs elke deurhaling parafeer

DIE INHOUD VAN ‘N VERKOOPSOOREENKOMS

Wat volg, is ‘n kort uiteensetting van sekere van die klousules wat gewoonlik in ‘n voorafgedrukte verkoopsooreenkoms voorkom.

Verband
Hierdie klousule word gewoonlik as ‘n ‘opskortende voorwaarde’ bewoord. Dit beteken dat indien die klousule nie tot op die letter uitgevoer word nie, die verkoopooreenkoms sal verval. Die klousule bepaal gewoonlik dat indien die koper nie daarin slaag om ‘n banklening teen ‘n spesifieke datum vir ‘n spesifieke bedrag te bekom nie, die ooreenkoms verval. Dit is baie belangrik om die vereiste leningsbedrag en die datum waarteen die lening verkry moet word, te spesifiseer.’n Koper moet daarop aandring dat hierdie klousule, wat bepaal dat hy/sy nie kan bekostig om die eiendom te koop tensy genoemde lening verkry word nie, ingesluit word.

Vaste aanhegtings
Die verkoop van onroerende goedere sluit aan alle aanhegtings van ‘n permanente aard in. As u as koper onseker is of ‘n spesifieke item deel van die eiendom vorm en u wil hê dit moet, moet u dit in die aanbod om te koop spesifiseer. ‘n Alarmstelsel is ‘n item wat dikwels probleme veroorsaak aangesien dit moontlik aan die sekuriteitsmaatskappy kan behoort en nie aan die verkoper nie. In hierdie geval is dit belangrik vir die koper om of tot die verwydering van die alarmstelsel toe te stem of die bestaande kontrak by die sekuriteitsmaatskappy oor te neem.

“Voetstoots”
Hierdie klousule beteken dat die koper eienaarskap van die eiendom neem soos dit staan. Dit beskerm die verkoper teen dagvaarding deur die koper vir enige eis wat uit sigbare of latente gebreke in die eiendom mag spruit. Sigbare gebreke is ooglopende gebreke wat tydens ‘n redelike inspeksie van die eiendom gesien kan word, terwyl latente gebreke onsigbare gebreke is.

Sertifikaat insake elektriese bedrading
Die wet vereis dat daar vir elke eiendom ‘n geldige sertifikaat insake elektriese bedrading moet wees wat nie ouer as twee jaar is nie. Hierdie klousule meld gewoonlik dat die verkoper ‘n geldige sertifikaat insake elektriese bedrading moet verskaf. Indien die koper ‘n nuwe sertifikaat insake elektriese bedrading vereis, moet dit in die aanbod om te koop gemeld word.

Verstek-klousule
Hierdie klousule word belangrik indien een van die partye nie hulle verpligtinge onder die verkoopsooreenkoms nakom nie. Ingevolge hierdie klousule mag die onskuldige party ‘n brief aan die skuldige party stuur waarin hy / sy eis dat die skuldige party aan verpligtinge ingevolge die verkoopsooreenkoms voldoen. Indien die skuldige party in gebreke bly om betyds daaraan te voldoen, mag die onskuldige party die ooreenkoms kanselleer en skadevergoeding van die skuldige party eis.

Die verkoop van die koper se eiendom
Hierdie klousule word gewoonlik as ‘n ‘opskortende voorwaarde’ bewoord. Dit beteken dat indien die klousule nie tot op die letter uitgevoer word nie, die verkoopooreenkoms sal verval. Die klousule bepaal gewoonlik dat indien die koper nie daarin slaag om ‘n spesifieke eiendom teen ‘n spesifieke datum vir ‘n spesifieke bedrag verkoop nie, die ooreenkoms verval. Dit is baie belangrik om die genoemde eiendom, bedrag en datum te spesifiseer. Dit is net so belangrik om ‘n sperdatum te spesifiseer waarteen die koopprys verskaf moet word. Waar ‘n koper nie kan bekostig om die eiendom te koop tensy sy / haar eiendom verkoop word nie, moet sy / hy daarop aandring dat hierdie klousule ingesluit word.

‘n Aanbod deur ‘n derde party of ontsnappingsklousule
Waar die Verkoopsooreenkoms aan ‘n opskortende voorwaarde onderhewig is, laat hierdie klousule die verkoper toe om voort te gaan om die eiendom te bemark. Die doel van hierdie klousule is om die verkoper die geleentheid te bied om ‘n beter aanbod te aanvaar indien daar nie voldoen word aan die opskortende voorwaardes soos in die verkoopsooreenkoms uiteengesit is nie. Om hierdie reg uit te oefen, moet die verkoper die koper van die beter aanbod in kennis stel en van hom / haar vereis om in effek die opskortende voorwaarde teen ‘n gespesifiseerde datum te skrap. Indien die koper in gebreke bly, mag die verkoper die beter aanbod aanvaar. Ontsnappingsklousules wissel, maar hierdie klousules definieer gewoonlik ‘n “beter aanbod”.

Artikel 29A van die Wet op Vervreemding van Grond
Die koper is behoudens sekere uitsonderings daarop geregtig om die verkoopsooreenkoms binne vyf dae te kanselleer as die koopprys R250 000 of minder beloop. Die verkoopsooreenkoms moet die koper van hierdie reg, sowel as hoe om hierdie regte uit te oefen, in kennis stel. So nie, mag die koper nie gedwing word om met die ooreenkoms voort te gaan indien hy / sy verkies om dit nie te doen nie.

Maatskappye, beslote korporasies en trusts
Waar die koper ‘n maatskappy, beslote korporasie of trust is, word die verkoper aangeraai om daarop aan te dring dat die persoon wat namens sodanige entiteit teken, hom/haar as borg tot die verpligtinge van die entiteit verbind. Dit sal die verkoper beskerm indien die koper nalaat om sy/haar verpligtinge ingevolge die verkoopsooreenkoms na te kom.

Alhoewel ‘n behoorlik gemagtigde verteenwoordiger ‘n aanbod om te koop mag onderteken namens ‘n maatskappy of beslote korporasie wat gestig staan te word, is dit nie moontlik vir ‘n verteenwoordiger om te teken namens ‘n trust wat gestig staan te word nie. Waar ‘n verteenwoordiger wel teken namens ‘n maatskappy of beslote korporasie, wat gestig staan te word, is dit raadsaam om die tydperk wat vir sodanige stigting toegelaat word, te beperk.

DIE OORDRAGPROSES

Die oordragproses begin waar die Verkoopsooreenkoms gestuur word aan ‘n prokureur wat ‘n gekwalifiseerde aktebesorger is. Die aktebesorger sal dan oordrag gee aan die proses om die eienaarskap van die eiendom van die verkoper na die koper oor te dra.

‘n Betroubare aktebesorger sal by ontvangs van die Verkoopsooreenkoms verskeie take verrig om onnodige vertragings te voorkom. Die aktebesorger sal:

• die partye skakel en die inligting en dokumentasie versoek wat vereis word om die oordragdokumente op te stel
• die Verkoopsooreenkoms deurlees, van belangrike datums en klousules kennis neem en enige kwessies aanspreek wat die geldigheid van die ooreenkoms kan beïnvloed
• die databasis van die Aktekantoor nagaan om te bepaal of daar potensiële probleme met die eiendom of die partye is
• ‘n belastingklaringsbedrag van die munisipaliteit of klaringsvereistes ten opsigte van heffings van die beheerliggaam aanvra
• die bank versoek om die vereistes vir kansellasie van ‘n verband en die titelakte te verskaf indien die eiendom met ‘n verband beswaar is

By ontvangs van al die bogenoemde inligting en dokumentasie, en mits al die opskortende voorwaardes nagekom is, stel die aktebesorger die oordragdokumente op. Die aktebesorger versoek ook dat die party wat vir sodanige koste verantwoordelik is (gewoonlik die koper) die oordragkoste betaal.

By die ondertekening van die oordragdokumente en die betaling van die oordragkoste betaal die aktebesorger die uitstaande belasting of heffings en die hereregte.

Die aktebesorger wag dan vir die belastingklaringsertifikaat of heffingklaringsertifikaat en die bewys van die hereregtebetaling. Die aktebesorger wag ook vir waarborge van die verbandprokureurs om sekuriteit vir die koopprys te verskaf. By ontvangs van die sertifikate, bewys van hereregtebetaling, waarborge, en mits daar geen uitstaande kwessies is nie, stuur die aktebesorger die oordragdokumente vir indiening Kaapstad toe.

Daar kan drie stelle dokumente vir indiening onder toesig van drie groepe prokureurs wees – een wat die oordrag hanteer, een wat die verbandregistrasie hanteer en nog een wat die kansellasie van die verband hanteer. ‘n Fout in enige van hierdie dokumente sal die registrasie van die oordrag vertraag.

By indiening gaan die Aktekantoor die dokumente na vir foute en vir enige rede waarom die oordrag nie mag voortgaan nie. Hierdie proses neem gewoonlik 10 werksdae maar kan langer neem. Wanneer die Aktekantoor tevrede is dat die oordrag kan voortgaan, kom die oordrag vir registrasie “aan die beurt”. Op hierdie stadium maak die aktebesorgers weer seker dat registrasie kan voortgaan. Indien daar geen probleme is nie, sal hulle hul dokumente die volgende dag indien om die registrasie van oordrag in werking te laat tree. Die verkoper word gewoonlik die volgende dag betaal.

Die proses neem gewoonlik ongeveer agt weke, maar daar is verskeie faktore wat hierdie proses kan vertraag. Die algemeenste faktore is:

• ‘n vertraging in die verbandkansellasiesyfers of die titelakte
• ‘n vertraging in die bewys van hereregtebetaling
• ‘n vertraging in die ontvangs van die belastingklaringsertifikaat of heffingklaringsertifikaat
• ‘n vertraging in die koper se betaling van die koopprys of die verskaffing van waarborge daarvoor
• ‘n vertraging in die voldoening aan enige opskortende voorwaardes
• ‘n ooreenkoms tussen die partye om die registrasie van oordrag te vertraag
• indien enige van die partye nie die oordragdokumentasie onderteken wanneer hulle versoek word om dit te doen nie
• ‘n koper wat nie die oordragkoste betaal wanneer hy/sy versoek word om dit te doen nie
• ‘n titelakte wat verlore geraak het
• vertragings in die Aktekantoor